Viikon kysymys: Vastikeperusteen muuttaminen, onko mahdollista?
Taloyhtiössämme vastikeperuste perustuu löyhästi asuntojen pinta-aloihin. Kaikissa muissa asunnoissa paitsi yhdessä vastikeperusteena oleva pinta-ala on suurempi kuin asunnon oikea pinta-ala. Esim. allekirjoittaneen asunnossa vastikeperuste on 72 neliöä, ja oikea pinta-ala noin 61. Virallista pinta-alamittausta talossa ei ole tehty, mutta muillakin vastikeperusteen ja oikean pinta-alan suhde on samansuuntainen.
Tämä yksi yleisestä kaavasta poikkeava asunto on talon alkuperäisen rakennuttajan omaan käyttöön suunniteltu. Siellä vastikeperuste on 68 neliöä ja oikea pinta-ala noin 80 neliöä. Muutenkin asunto on paremmin varusteltu kuin muut, siellä on mm. kaksi vessaa, kodinhoitohuone ja sauna. Muilla vain vessa ja suihku. Taloyhtiö on vanha (50-luvulta) ja rakennuttaja nähtävästi osasi vetää kotiinpäin.
Vastikeperusteiden epäkohta närästää taloyhtiössä aina säännöllisin väliajoin. Nyt tulossa on viemäriremontti, ja asia on taas pinnalla. Tämän yhden asunnon nykyinen omistaja tuntuisi saavan taas merkittävää hyötyä muiden kustannuksella, hänellä kun on moninkertaisesti putkituksia ja kosteuseristettäviä tiloja kuin muilla, ja silti hän maksaisi remontista vähemmän kuin muut.
Onko mielestänne asiassa aihetta lähteä ajamaan vastikeperusteen kohtuullistamista? Voidaanko kohtuullistamisen yhteydessä mitata kaikkien asuntojen todelliset pinta-alat ja ottaa ne uudeksi vastikeperusteeksi? Voidaanko uutta kohtuullistettua vastikeperustetta käyttää voimaantulonsa jälkeen ennen asian vireillepanoa aloitettujen, mutta ei vielä maksettujen remonttien rahoituksen jaossa?
Vastaus:
Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätään, että vastikeperusteena on huoneiston pinta-ala, määräytyvät vastikkeet yhtiöjärjestykseen merkittyjen pinta-alojen perusteella, vaikka yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ei vastaisikaan huoneiston todellista pinta-alaa.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen siten, että yhtiöjärjestykseen merkityt pinta-alat vastaisivat todellisia pinta-aloja, vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, jos vastikeperuste on sidottu pinta-aloihin. Mikäli tätä suostumusta ei kaikilta osakkeenomistajilta saada ja yhtiöjärjestys on siten virheellinen, että se johtaa kohtuuttomuuteen, sitä voidaan kohtuullistaa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36§ mukaisesti. Se kannattako tähän ryhtyä on hyvin vaikea arvioida, käytännössä se tarkoittaisi kanteen nostamista käräjäoikeudessa, mihin aina liittyy kuluriski. Kanteen nostamiselle on asetettu laissa tietyt edellytykset ja määräajat, jonka vuoksi suosittelen kääntymään asiassa asianajotoimistonpuoleen.
Mikäli kanteen nostamiseen päädytään, tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos se katsoo, että määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa jollekin osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Tuomioistuin ottaa kohtuuttomuutta arvioidessaan huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisällön, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Oikeuskäytännössä on käytännössä puututtu yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen pinta-alojen virheellisyyksien vuoksi. Jos asia on ollut ennakoitavissa osakkeita hankittaessa, on kohtuullistamisen kynnys ollut erittäin korkealla. Käytännössä juuri eri huoneistoihin sovellettavat eri vastikeperusteet ovat aika tavanomaisia ja osakkaiden ennakoitavissa osakkeiden ostohetkellä. Jos pinta-ala on vastikeperusteena, pinta-alamääräyksen kohtuullistaminen tulee yleensä kysymykseen vain silloin, kun ostajalla oli syytä olettaa, että kaikki huoneistot osallistuvat yhtiön kuluihin todellisten pinta-alojen suhteessa. Vähäinen pinta-ala poikkeama ei myöskään voi olla kohtuullistamisperuste.
Eveliina Tammela,
lakimies
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat