Molemmissa järjestelyissä on puolensa, ja kattavaa vastausta siitä kumpaa kannattaa käyttää, ei voi antaa, koska siihen vaikuttavat suuresti tapauskohtaiset olosuhteet ja osapuolten tahtotilat. Seuraavassa näkökohtia päätöksentekonne tueksi: Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan kaikilta osin asunto-osakeyhtiölakia (AsOYL 1991/809). AsOYL sisältää myös tahdonvaltaisia säännöksiä, joista voidaan sopia toisin yhtiöjärjestyksellä. AsOy:n pakolliset toimielimet ovat yhtiökokous ja hallitus. Ulkopuolista tilintarkastajaa ei nykyään tarvita pienissä yhtiöissä, elleivät osakkeenomistajat sitä vaadi. AsOy on nimensä mukaisesti osakeyhtiö ja yhtiömuodon käyttäminen tilanteessanne voi olla turhan raskas. Hallinnanjakosopimus on varteenotettava, ja nykyään suosittukin vaihtoehto. Erityisesti paritalotonteille hallinnanjakosopimus soveltunee hyvin. Oletan, että tarkoitat kysymyksessäsi hallinnanjakosopimusta, jolla kiinteistön yhteisomistajat jakavat kiinteistön hallinnan; käsittäen alueen ja sille rakennettavan rakennuksen. Hallinnanjakosopimuksen hyviä puolia ovat, että osapuolet voivat joustavasti sopia kiinteistön hallinnasta ja käytöstä, yhteiskäyttöalueista ja luonnollisesti myös rakennuksen nautinnasta. Hallinta-alue voidaan määrittää usealla eri tavalla. On mahdollista, että osapuolet hallitsevat yksin tiettyjä alueita ja osa jää yhteishallintaan. Eli alue voidaan jakaa vain osittain tai vastaavasti esim. suoraan omistuksen osoittamissa aloissa kokonaan. Sopimus, silloin kun se kattaa kiinteistön hallinnanjaon, voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (Maakaari 1995/540, 14 luku), joten sopimus saa rekisteröinnillä sivullissitovuuden eli sivullinen ei voi pätevästi vedota olleensa tietämätön sopimuksesta. Hallinnanjakosopimuksen kohteena on erityinen käyttöoikeus. Sen huonona puolena voidaan pitää sitä, että erityisiä käyttöoikeuksia koskevaa yleistä lainsäädäntöä ei ole. Laista ei löydy säännöksiä koskien kysymyksiä kuten sopimuksen kesto, sopimuksen purku tai ylipäänsä olosuhteiden muutosten vaikutus sopimukseen. Osapuolilla on sopimusvapaus, joka toisaalta aiheuttaa sen, että hallinnanjakosopimusta tehtäessä on oltava huolellinen. Sopimusta laadittaessa on huolehdittava, että se on lainmukainen, tarkoituksenmukainen, sekä tarpeeksi kattava. Sopimuksella tulisi pystyä määrittämään osapuolten velvollisuudet ja oikeudet, riidanratkaisumenettely ja sopimuksesta irtaantuminen. Erityisesti irtisanominen kiinteistön käyttöön liittyvien olosuhteiden olennaisen muuttumisen johdosta mukaan lukien irtisanomismenettely ja -aika Myös seuraukset, joita sopimuksen ehtojen rikkomisesta voi aiheutua voidaan määritellä etukäteen. Kuluista, kunnossapidosta, hallinnosta yleensä ja suuremmista remonteista yms voidaan sopia hyvin yksityiskohtaisestikin. On suositeltavaa sopia toimista, joihin ryhtymiseen vaaditaan toisen osapuolen suostumus. Etukäteen voidaan sopia millaisissa tilanteissa vastuu jaetaan ja milloin vastataan yksin. On huomioitava, että Laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958, YhtOmL) sääntelee tilannetta, jossa on kyse määräosaisesta yhteisomistuksesta. Erityisesti tulee huomioida YhtOmL:n mukainen yhteisomistajan oikeus irtautua yhteisomistuksesta ja saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi, tai mikäli se ei ole esim. kaavasyistä tai tosiasiallisesti mahdollista, vaatia kiinteistön myyntiä. Hallinnanjakosopimuksen vaikutus tällaisessa ristiriitatilanteessa on ollut esillä oikeuskäytännössä, ja on katsottu, että toinen osapuoli ei voi vaatia myyntiä ilman, että olosuhteissa on tapahtunut olennaista muutosta. Eli yhteisomistajat voivat lähteä siitä, että kiinteistön sopimuksella jaettu omistajanhallinta säilyy sellaisenaan niin kauan kuin olosuhteet pysyvät olennaisesti muuttumattomina. Sitä vastoin hallinnanjakosopimuksen ei katsota estävän yhteisomistajaa saamasta osansa kiinteistöstä jakamalla erotetuksi, jos kiinteistön jakaminen on mahdollista. Yhtäkaikki erityisen suositeltavaa on sopia siitä, miten menetellään tilanteessa, jossa toinen haluaa irtaantua sopimuksesta/siirtää sen kolmannelle osapuolelle. En valitettavasti pysty arvioimaan kustannuksia kysymälläsi tavalla. Viranomaisten kanssa asiointia on yhtiömuotoa käytettäessä enemmän sekä perustamis- että mahdollisissa muutostentekovaiheissa. Esimerkiksi reksiteröinti-ilmoitukset patentti- ja rekisterihallitukselle ovat as.oy -muodossa pakollisia. Vastaaja: Nordius / Elina Seppänen OTM, Asianajotoimisto Bützow Helsinki